Rechercher
 
 

Résultats par :
 


Rechercher Recherche avancée

Mots-clés

Derniers sujets
» Pensée quotidienne afin garder une vision mentale
Aujourd'hui à 6:59 par Gilles

» Le crowdfunding (financement participatif )
Jeu 12 Jan - 12:54 par Gilles

» Location-achat
Jeu 27 Oct - 7:38 par Gilles

» 13 commandements
Lun 24 Oct - 17:57 par Gilles

» Sauver de l'impôt .
Dim 23 Oct - 9:20 par Gilles

» Point à vérifier si vous avez de longue vacance de logement
Sam 8 Oct - 17:37 par Gilles

» La valeur de l'évaluation municipale VS achat
Dim 2 Oct - 17:20 par Gilles

» Quelques règles fiscales à connaitre.
Dim 7 Aoû - 8:11 par Gilles

» Règle du paiement de loyer
Lun 18 Avr - 17:29 par Gilles

Avril 2017
LunMarMerJeuVenSamDim
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930

Calendrier Calendrier


9 Questions à poser aux futurs prêteurs privés

Voir le sujet précédent Voir le sujet suivant Aller en bas

9 Questions à poser aux futurs prêteurs privés

Message par Gilles le Sam 20 Fév - 17:28

Bonjour,

Un texte provenant de GL investisseur.

L’investisseur immobilier actif en quête d’aubaines aura tôt ou tard besoin d’user de créativité afin d’être en mesure de pouvoir acquérir plusieurs propriétés, souvent dans un court délai, et parfois même simultanément. Pour se faire, il y a fort à parier qu’il devra faire appel à des prêteurs privés et c’est pourquoi cette semaine je vous présente un article qui vous sera utile lorsque viendra le temps d’entrer en contact avec eux.

Je vous invite à commencer à développer votre banque de prêteurs privés dès maintenant car lorsque les aubaines se présenteront, il sera peut-être trop tard pour commencer à magasiner des prêteurs afin de connaître leurs conditions de prêts. Notez que l’ordre des questions vous est présenté aléatoirement et non pas par ordre d’importance.

Question no 1 : Le mode de remboursement?

Dans la grande majorité des prêts privés, le paiement des intérêts s’effectue mensuellement et le remboursement du capital lui, est versé à la fin du terme. Par contre, votre prêteur accepterait-il de vous charger un taux d’intérêt plus élevé en échange d’un prêt ballon? Vous ne connaissez pas le prêt ballon? Il s’agit en fait d’un prêt dont les intérêts et le capital seront versés uniquement à la fin du terme. Idéal lorsqu’on désire optimiser son « cash flow » durant le projet.

Et s’il acceptait, au contraire, de réduire son taux d’intérêt en échange d’une participation au profit une fois le projet réalisé?

Laissez aller votre créativité et osez lui offrir des options. Qui sait, votre offre saura peut-être lui plaire? Étant donné qu’ils ne sont pas soumis aux lois des banques, ils sont plus flexibles et peuvent être plus négociables.


Question no 2 : Quels sont les frais d’analyse de dossier?

Idéalement et en premier lieu, tentez de faire appel à un prêteur privé occasionnel qui n’exigera pas de frais d’ouverture de dossier. On peut penser à un parent, un ami ou un collègue disposant d’équité sur sa résidence, par exemple. Ce type de prêteurs se contentera la plupart du temps du rendement réalisé via le taux d’intérêt chargé. Pour les prêteurs privés dont il s’agit de leur principale source de revenus, les frais d’analyse de dossier seront de l’ordre de 1 % à 4 % du prêt accordé. Imaginez devoir débourser jusqu’à 10 000 $ d’analyse de dossier sans même savoir si le prêt sera accepté! Le moins qu’on puisse dire c’est que vous devrez y penser à deux fois avant de soumettre votre dossier. Gare aux arnaqueurs qui vivent que de frais d’analyse de dossier sans jamais accorder de réels prêts. Ça existe malheureusement!

Question no 3 : Le fameux taux d’intérêt?

Tout dépendamment du type de prêteur, de votre projet et du risque qu’il représente pour le prêteur, du rang de la garantie hypothécaire et de votre profil, les taux d’intérêt d’un prêteur seront de l’ordre de 5 % à 20 %. À 5 % comme taux d’intérêt, il ne s’agira pas d’un prêteur aguerri. Un parent, un ami, un collègue pourraient par contre vous offrir un tel taux.

Faites vos calculs et ajustez le réel taux d’intérêt selon les frais d’ouverture de dossier. Un taux d’intérêt alléchant à 10 % pourrait se transformer en un taux d’intérêt élevé si les frais d’ouverture de dossier sont faramineux.

Question no 4 : Les régions desservies?

Votre prêteur potentiel aura certainement un terrain de jeu préféré. Prêtera-t-il seulement dans la grande région de Montréal ou ira-t-il jusqu’à Chibougamau? Vous pourriez avoir un super projet mais se trouvant trop loin pour le prêteur, ce dernier déclinera votre demande. Important de connaître cette condition à l’avance.

Question no 5 : Le ratio prêt-valeur?

Les institutions bancaires prêtent habituellement, en prêt conventionnel, de 75 % à 80 % de la valeur marchande déterminée. Pour leur part, certains prêteurs sur le marché iront au-delà de la loi des banques. Certains financeront à 100 % votre acquisition, dans la mesure où vous serez capable de démontrer que vous avez déniché une très belle aubaine. J’ai déjà fait appel à une prêteuse privée qui prêtait jusqu’à 120 % de la valeur marchande. Dommage pour moi qu’elle ne soit plus en fonction.

Question no 6 : Les garanties hypothécaires?

Certains prêteurs accepteront de ne prendre en garantie que la propriété dont vous êtes sur le point d’acquérir. Par contre, si la garantie ne semble pas suffisante pour le prêteur, il exigera sûrement que vous donniez d’autres immeubles en garantie afin de le sécuriser davantage.

Profitez de votre conversation avec eux pour demander s’ils font des prêts de premier rang seulement. Dans certains cas, ils pourront accepter de vous prêter moyennant une garantie de second rang, derrière une institution financière se trouvant déjà en premier rang. Évidemment, le taux d’intérêt sera conséquemment plus élevé étant donné que le risque sera lui aussi plus élevé pour le prêteur.

Question no 7 : La pénalité lors d’un remboursement anticipé?

Tout comme je mentionnais plus haut à l’effet qu’il est important d’ajuster le taux d’intérêt en fonction des frais d’ouverture de dossier, le même principe s’applique avec la pénalité en cas de remboursement anticipé. En fait, vous devrez faire l’exercice de calculer le coût total d’emprunt en additionnant les intérêts payés, les frais d’ouverture de dossier et la pénalité. Ainsi vous serez en mesure de savoir rapidement ce que vous coûtera réellement votre emprunt.

Question no 8 : Et les autres frais?

En plus du calcul rapide que vous venez d’effectuer relativement au coût d’emprunt, viendront s’ajouter quelques frais connexes tels que : l’évaluation agréée qui pourrait être à votre charge, l’enregistrement de la garantie hypothécaire, la radiation d’hypothèque, le renouvellement du prêt si le projet s’étire, l’assurance-titres, etc. Qui paiera alors ces frais? De quoi faire grimper le coût d’emprunt total s’ils sont à votre charge.

Question no 9 : Les montants à prêter?

Il serait tout indiqué, lors de votre démarchage, de connaître les montants minimum et maximal de chacun des prêteurs. Ainsi, pour un projet de flip dont vous avez besoin de seulement 100000 $, certains prêteurs seront enclins à vous prêter tandis que d’autres prêteurs ne feront que des prêts de 500000 $ et plus, par exemple, pour des projets de construction. Chacun a sa spécialité, son créneau et un montant disponible à prêter. Imaginez trouver un prêteur privé ayant 3 000000 $ à prêter pour vos projets de flips à 300000 $. De quoi faire en sorte de ne plus être freiné par le système bancaire. Votre seul frein viendra de votre capacité à trouver des aubaines.

Bonne recherche!


_________________
La chance ne favorise que l'esprit qui en est préparé.
avatar
Gilles
Admin

Messages : 338
Date d'inscription : 29/10/2015
Age : 59
Localisation : Sorel-Tracy

Voir le profil de l'utilisateur http://www.habitationsdelamairie.com

Revenir en haut Aller en bas

Voir le sujet précédent Voir le sujet suivant Revenir en haut

- Sujets similaires

 
Permission de ce forum:
Vous ne pouvez pas répondre aux sujets dans ce forum